El costo de la licencia de construcción en Colombia tiene dos componentes: las expensas de la curaduría (el pago oficial al ente tramitador) y los honorarios técnicos (arquitecto, ingeniero estructural, geotécnico). Esta guía detalla ambos con valores reales del mercado 2025.
1. Expensas de la Curaduría Urbana
Las expensas se calculan según el Decreto 1077 de 2015, artículo 2.2.6.1.2.1.2 y ss. La fórmula considera el estrato, el uso (residencial/comercial/industrial) y el área construida.
| Tipo de proyecto | Área (m²) | Expensas estimadas COP |
|---|---|---|
| Vivienda estrato 1-2 | 50-80 | $200.000 – $600.000 |
| Vivienda estrato 3-4 | 80-150 | $600.000 – $1.800.000 |
| Vivienda estrato 5-6 | 150-400 | $1.800.000 – $5.000.000 |
| Edificio residencial multifamiliar | 500-2.000 | $3.000.000 – $12.000.000 |
| Local comercial / oficina | 100-500 | $1.200.000 – $6.000.000 |
| Bodega / industrial | 300-2.000 | $2.000.000 – $15.000.000 |
| Proyecto mixto grande | >5.000 | $15.000.000+ |
Las expensas varían entre curadurías. Bogotá tiene las más altas del país; ciudades medianas tienen tarifas 20-40% menores.
2. Honorarios Técnicos (Arquitecto + Ingeniero Estructural + Geotécnico)
Estos son los costos de los profesionales que elaboran los documentos técnicos:
| Servicio | Proyecto pequeño (1-2 pisos) | Proyecto mediano (3-5 pisos) | Proyecto grande (6+ pisos) |
|---|---|---|---|
| Diseño arquitectónico | $2M – $8M COP | $8M – $30M COP | $30M – $100M+ COP |
| Diseño estructural + memoria NSR-10 | $3M – $15M COP | $15M – $60M COP | $60M – $200M+ COP |
| Estudio de suelos geotécnico | $1.5M – $4M COP | $4M – $12M COP | $12M – $30M+ COP |
Costo Total Estimado por Tipo de Proyecto
- Vivienda unifamiliar 1-2 pisos (80-150 m²): $7M – $20M COP (incluyendo todo)
- Edificio residencial 3-5 pisos (300-800 m²): $30M – $80M COP
- Bodega industrial o nave (500-2.000 m²): $15M – $50M COP
- Edificio en altura 6-10 pisos: $100M – $350M COP
Estos rangos son orientativos. El costo real depende de la complejidad estructural, el tipo de suelo y el municipio.
Costos Ocultos que Muchos no Contemplan
- Certificado de norma urbanística — Planeación Municipal: $50.000 – $200.000 COP
- Certificado de libertad y tradición — SNR: $17.800 COP por certificado
- Actualización del estudio si supera 5 años de vigencia — $2M – $8M COP
- Concepto de riesgo CAR — Variable según corporación: $0 a $500.000 COP
- Correcciones y observaciones de la curaduría — Si hay que corregir planos: $1M – $5M COP adicionales
¿Cómo Reducir el Costo de su Licencia?
- Contratar el paquete completo con un solo proveedor — Cuando el estructural y el geotécnico trabajan coordinados desde el inicio, se evitan correcciones costosas
- Revisar la norma urbanística antes de diseñar — Cambiar el diseño después de elaborar planos duplica costos
- No escatimar en el estudio de suelos — Un estudio barato y superficial puede resultar en una cimentación mal dimensionada que cuesta 5x más corregir en obra
- Radicación digital cuando está disponible — Curadorías con sistema en línea (Medellín, Bogotá, Barranquilla) son más ágiles
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